2025年10月9日，上市公司皇庭国际发布关于公司晶岛国商购物中心(即深圳皇庭广场)以物抵债的公告，称收到广东省深圳市中级人民法院《执行裁定书》〔（2024）粤03执627号之三〕，公司全资子公司深圳融发投资有限公司名下位于深圳市福田区中心区的晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备被司法裁定以第一次网络拍卖起拍价3,052,966,000元抵偿相关债务。在房地产市场持续低迷时期，30.53亿元的天价交易引发社会各界广泛热议，也让以物抵债程序再度进入公众视野。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022修正）》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》等法律法规的相关规定，执行程序中的以物抵债主要有以下两种情形：

1、达成合意以物抵债

如申请执行人和被执行人一致同意，且不损害其他债权人合法债权和公共利益的，法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人财产作价交申请执行人抵偿债务。在司法实践中，当事人达成以物抵债合意的，法院对于能否在不损害其他债权人合法权益和公共利益的基础上作出以物抵债裁定存在不同意见。当事人需结合具体情况判断是否采用该方式进行以物抵债，否则，将存在因法院不予作出以物抵债裁定而致使以物抵债协议难以履行、抵债物的所有权难以进行转移的风险。

2、流拍后以物抵债

被执行人财产经司法拍卖、变卖流拍的，申请执行人或其他执行债权人可向执行法院提出以物抵债申请或在执行法院征询意见时同意以物抵债。流拍后以物抵债按流拍价格确定抵债金额。如有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。如以物抵债时存在其他参与分配的债权人，应根据参与分配的规则，计算出承受人应受偿的债权额，如债权额低于抵债财产的价额的，应当在法院指定期间内补交差价。 

同时，根据法律法规相关规定，执行程序中的以物抵债的流程主要包括：

1、程序启动：以物抵债可以通过执行债权人申请或执行债权人经法院询问后同意启动。

2、法院审查：法院作出以物抵债裁定前，会重点围绕本次以物抵债是否合法合规、是否损害其他债权人合法权益和社会公共利益进行严格审查。如审查通过，法院将作出以物抵债裁定，并于需要补交的差价全额交付后十日内，送达承受人。

3、所有权转移：法院依法定程序裁定以物抵债的，抵债物自抵债裁定送达承受人时转移。需要办理有关财产权证照转移手续的，法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

4、抵债物交付：法院裁定以物抵债后，将依法将抵债物移交承受人，如被执行人或者第三人占有抵债物应当移交而拒不移交的，法院将强制执行。

执行程序中的以物抵债是申请执行人实现合法权益的法定程序。除了前述适用情形和流程，在司法实践中还涉及税费负担、交付瑕疵等诸多细节问题，需要予以审慎对待、细致解决。深圳皇庭广场的案例能启发各类资产投资人，即对于大宗物业投资，在传统二级市场交易的方式之外，司法拍卖、以物抵债也是降低交易成本的有效方式。

律师介绍

符玉彬律师，广东蛇口（海口）律师事务所专职律师。

执业领域主要以⺠事商事纠纷为主。具有5年不良资产⾏业从业经验，主要专注业务领域为合同纠纷、侵权纠纷等⺠商事诉讼与执⾏案件。